Ce qu'il faut savoir avant d'acquérir une propriété

S'y retrouver dans le système fiscal français n'est pas toujours facile, surtout pour des investisseurs étrangers. Voici les principaux points à savoir :

Le financement de votre bien immobilier

Même si vous n'avez pas besoin d'un prêt pour financer le bien à acheter, il peut être avantageux pour vous d'y souscrire. Premièrement, un prêt vous permettra de déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus locatifs. Deuxièmement en cas de déficit foncier, il pourra être déduit de votre revenu imposable annuel. A ce jour il existe deux types de crédit :

• Le crédit amortissable: un crédit à long terme avec un taux fixe ou variable, garanti par une hypothèque ou autre type de sécurité. Plus le remboursement du crédit avancera, plus les intérêts déductibles diminueront.
• Le crédit « in fine » où vous remboursez la totalité du capital emprunté à la fin du contrat. Le paiement des intérêts est souvent payé séparément du remboursement du capital. Un contrat d'assurance vie peut être souscrit en parallèle du crédit pour constituer le capital de remboursement du prêt. Un crédit In Fine peut être bien plus avantageux qu'un crédit amortissable étant donné qu'il permet une déduction linéaire des intérêts d'emprunt pendant toute la durée du crédit.

Les avantages fiscaux à louer votre propriété

Sous le régime réel d'imposition, si vous louez votre bien vous pouvez déduire des revenus toutes les charges relatives au logement tel que :

• les intérêts et dépenses liés au crédit souscrit dans le but d'acheter votre villa ou appartement ;
• 14 % des revenus liés aux dépenses diverses telles que l'assurance, l'amortissement, etc. ;
• la taxe foncière sur les bâtiments, la taxe régionale, et la taxe spéciale d'équipement ;
• les dépenses liées à l'entretien, réparation et rénovation, tout comme les intérêts des emprunts sollicités pour conserver, réparer ou améliorer le logement ;
• les dépenses liées au gardiennage, frais d'agence de gestion, assurance contre loyers impayés.

Après déduction de ces frais,

• si le revenu locatif est supérieur aux charges déductibles, la différence sera assujettie aux différentes taxes: impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP), contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
• si les frais sont supérieurs au revenus locatifs vous aurez ce que l'on appelle un déficit foncier, qui peut soit être déduit de vos revenus imposables pour l'année en cours avec un plafond limité à 10 700 €, ou il peut être reporté pendant les dix années suivantes. Afin de bénéficier de ce système vous devez avoir loué votre propriété pendant une période minimum de trois ans à partir de l'année où le déficit a été déduit. Bénéfice de la loi de Robien.

Imposition sur les plus-values immobilières

Quand un particulier vend sa propriété, la plus-value réalisée est généralement soumise à l'impôt sur le revenu. C'est au notaire de calculer et de payer cette taxe quand il enregistre la vente.

POUR LES RESIDENTS FRANCAIS

Plus-values soumises à l'impôt

Les plus-values soumises à l'impôt sont celles que vous faites quand vous vendez en tant que particulier votre bien, des droits immobilières comme des usufruits ou droit de propriété sans usufruit, ou des actions dans une société immobilière comme une SCI ou une SCPI.

Certaines plus-values sur les biens ne sont pas soumises au même régime d'imposition, par exemple celles liées aux SICOMI (Société Immobilière pour le Commerce et l'Industrie).

Le taux d'imposition est de 16% +11% de CSG.

Les cas d'exonération

Vous n'aurez pas à payer de taxe sur la plus-value si

• la propriété vendue est votre résidence principale (y compris ses dépendances) ;
• vous vendez votre propriété à la suite d'une expropriation et si vous utilisez la plus-value dans l'achat d'une nouvelle propriété ;
• vous avez été propriétaire du bien pendant plus de 15 ans ;
• vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une pension d'invalide ;
• le prix de vente est inférieur à 15 000 €.

POUR LES NON-RESIDENTS

Plus-values sousmises à l'impôt

La plus-value imposable est taxée au taux de :

• 16 % pour un particulier résident de l’Espace Economique Européen (hors Liechtenstein) ;
• 33,3 % pour un particulier résident hors de l’espace Economique Européen ;
• 33,3 % + règles spécifiques pour une société de capitaux étrangère ;
• pour une société de personnes, le taux d’imposition est défini selon la résidence de l’associé.
  

Les cas d'exonération

La plus-value imposable est taxée au taux de :

• cette exonération ne s’applique qu’une seule fois , c’est-à-dire lors de la première cession intervenue à compter du 1er janvier 2004 ;
• le cédant doit avoir la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession;
• le cédant doit pouvoir justifier qu’il a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant une durée d’au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
• le cédant ou son conjoint doit être ressortissant de la Communauté Européenne , c’est-à-dire qu’il doit avoir la nationalité d’un pays membre de la Communauté européenne.

Les frais d’acquisition dits frais de notaire

Ils sont strictement réglementés et comprennent la rémunération du notaire proprement dite et les divers droits et taxes payés au Trésor Public.

Leur taux est de 8 % pour un acquisition jusqu’à 75.000 € et de 6,5 % à 7,5 % au-delà.

Liens utiles

Le site de l'administration française, questions - réponses sur les questions d'imposition

Le site du Trésor Public

Trouver votre bureau du trésor public (rentrer le nom de votre ville et le département)